Поднимут ли рынок ипотеки увеличение строительства доступного жилья в Москве и государственная поддержка?

Дешевле не бывает?

Московские власти обещают увеличение объемов сдачи недорогого жилья в столице. Проблему нехватки земли планируется решить, выделив под застройку территории промзон, где еще недавно располагались промышленные предприятия да проходили линии высоковольтных передач. Появление новых объектов, помноженное на оживление рынка ипотечных кредитов, должно не только стабилизировать вялый рынок столичной недвижимости, но и выровнять соотношение «спрос - предложение».

«На мой взгляд, выполнение планов по вводу доступного жилья повлечет за собой улучшение условий кредитования и может увеличить долю ипотечных сделок до 30-50%. Сейчас она составляет 15-30% в общей массе сделок по жилой недвижимости», - говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Однако вряд ли все произойдет так просто - обещанного придется ждать не один год. Да и рост предложения будет иметь побочные эффекты. «Обещания властей увеличить объем доступного жилья весьма неопределенны: сейчас в Москве не хватает площадок для застройки, поэтому столицу нельзя враз завалить дешевым жильем, - говорит коммерческий директор ГК «Пионер» (Москва) Дмитрий Отяковский. - Скорее, зависимость здесь обратная: восстанавливающийся рынок ипотеки может влиять на рынок недвижимости. В предыдущие два года на рынке недвижимости очень не хватало свернутых банками ипотечных программ, поэтому ситуация непростая».

Развитие ипотеки сделает квартиры доступнее, увеличив покупательную способность граждан. Но в условиях нехватки новостроек это может привести к дефициту и постепенному росту цен. И только увеличение объемов строительства позволит сдержать этот процесс.

Вне зоны доступа

Эксперты сходятся во мнении, что при оценке влияния масштабного строительства на рынок ипотеки в первую очередь необходимо четко представлять аудиторию - будущих покупателей и их потребности.

«Если значительная часть новых домов будет предназначена для очередников, переселенцев из подлежащих сносу домов, военнослужащих, тогда на рынок ипотеки эти проекты не окажут никакого влияния. Если же это жилье будет реализовано на коммерческом рынке, воздействие будет ощутимым, - говорит генеральный директор агентства «МИАН» Василий Митько. - Тем не менее увеличение строительства жилья эконом-класса не способно кардинально изменить вектор развития ипотечного рынка. Это связано скорее с общей стабилизацией экономической ситуации и появлением уверенности граждан в сохранении своей платежеспособности в долгосрочной перспективе».

Если на Москву действительно вдруг прольется золотой дождь в виде дешевых квадратных метров, это приведет к разогреву рынка, как уже не раз случалось. «Строительство доступного жилья, безусловно, необходимо. Но на практике это всегда провоцирует инвестиционные покупки: дешевое жилье в Москве в дефиците, и ажиотажный спрос вызовет дальнейшее повышение цен. Только существенное увеличение объемов строительства недорогого и качественного жилья сделает его более доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Важную роль в этом играет развитие ипотечного кредитования», - говорит генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. Попятно, что без господдержки и стимулирования ипотеки новые квадратные метры вряд ли так быстро обретут хозяев.

«На рынке ипотеки строительство жилья экономкласса может сказаться только в том случае, если государство будет способствовать развитию этого рынка, предоставив кредитные льготы отдельным категориям граждан. Само по себе увеличение предложения не скажется на ситуации с ипотекой», - уверен генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости «Кондр» Сергей Кушменюк.

Кроме того, строительство - процесс длительный. «Пока планы воплотятся в жизнь, пройдет не один год. За это время и ставки по кредитам, и ситуация на рынке могут поменяться не один раз», - полагает генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников.

Группа нуждающихся

Как отмечает Владислав Луцков, сегодня в ипотечных кредитах наиболее остро нуждаются покупатели жилья эконом- и среднего класса. Именно они зачастую не в состоянии получить кредит. В то же время ипотечные кредиты активно берут покупатели жилья бизнес- и элитного классов.

Интересно процентное соотношение заемщиков, которое показывает, что самым востребованным ипотечным кредитом остается сравнительно небольшая сумма.

«Как правило, объем собственных средств на руках у покупателей составляет до 45% от стоимости приобретаемой квартиры (минимум - 20%, максимум - 80%). Остальные средства являются заемными, - объясняет Василий Митько. - 35% клиентов “МИАН”, использовавших ипотечные предложения наших банков-партнеров, оформляли кредиты на сумму до 3 млн руб. Примерно 30% брали в кредит 3-4 млн, 20% добавляли к собственным средствам 4-7 млн руб. Лишь 10% наших клиентов получали кредит на сумму свыше 7 млн руб. и всего 5% - на сумму более 10 млн».

Кризис серьезно изменил возможности покупателей. «Прежде ипотечный кредит чаще всего брали на приобретение больших квартир повышенной комфортности. Сегодня клиенты ипотеки переориентировались на максимально доступные варианты, - говорит гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая. - Среди наших проектов наибольший спрос отмечается на одно- и двухкомнатные квартиры в ЖК “Ярославский” в Мытищах. Правда, в Люберцах другая картина: в ЖК “Красная горка” в ипотеку активно покупаются трех- и даже четырехкомнатные квартиры (от 91,2 кв. м)».

Но даже на фоне всех кризисных изменений рынок ипотеки выглядит готовым к увеличению объема предложений недвижимости. «По мере стабилизации экономической ситуации доля ипотечных сделок в общем объеме купли-продажи квартир в новостройках растет, - уточняет Мария Литинецкая. - Снижение с начала года ставок кредита на 2%, а размера первоначального взноса - до 15-20% активизировало отложенный спрос на покупку квартир. Мы отмечаем заметный рост числа ипотечных сделок. Сегодня, по данным нашей компании, доля ипотечных сделок может достигать 43% от всех покупок в новостройках. А, например, в мытищинском микрорайоне “Ярославский” более 50% квартир покупают с привлечением ипотечного кредита. Банки весьма активно выдают кредиты, в том числе на покупку квартир в новостройках».

«Число участников ипотеки в сегменте новостроек растет, но пока их не так много, - говорит Дмитрий Отяковский. - До кризиса почти 100 банков выдавали ипотечные кредиты, сегодня их гораздо меньше. Это банки с государственным участием, такие как «Газпромбанк», «Сбербанк», «ВТБ24», и крупные частные: «МКБ», «Связь-Банк» и др.».

Дмитрий Овсянников отмечает, что спектр программ не расширяется. Новые участники предлагают продукты, которые уже имеются на рынке. «Расширение круга кредиторов не выливается в новые возможности для заемщика. Клиент выбирает между одинаковыми условиями разных банков», - говорит эксперт.

Сейчас ипотечные кредиты выдают под 10,5-15% годовых в рублях и 7-12% годовых в валюте. Ставки снижаются примерно на 0,1 процентного пункта в месяц. «Думаю, тенденция сохранится. Через полгода средние ставки по жилищным кредитам должны быть на уровне 12,5% годовых в рублях», - полагает Дмитрий Овсянников.

Эксперты надеются, что ставки со временем все же окончательно «придут в чувство». «При расчетной величине инфляции 8%, ставки 17 и даже 20% годовых можно назвать неадекватными. Но уже сейчас на рынке есть ставки 13-15% годовых и “прорывные” 10% от “Сбербанка”, - напоминает Дмитрий Отяковский. - В частности, такая совместная программа со “Сбербанком” действует на квартиры в нашем “Доме на Арсенальной набережной” в Санкт- Петербурге. Можно сказать, что комфортными условиями для заемщиков была бы ставка 10-12% годовых».

По словам Василия Митько, возвращаясь на ипотечный рынок, банки пока готовы снижать кредитные ставки только в рамках партнерских программ с крупными риелторскими агентствами. Например, «МИАН» предлагает специальные кредитные программы со сниженными процентными ставками (на 0,5-1%) и меньшим сроком рассмотрения заявки. В рамках совместной со «Сбербанком» программы «С нами новоселье ближе!» предлагаются кредиты под 10,5-14,75% в рублях при первоначальном взносе не менее 20% стоимости квартиры.

Прогнозы

Участники рынка недвижимости не верят, что чисто банковские меры (упрощение требований, снижение ставок) и даже рост предложения на рынке недорогих новостроек приведут к значительному росту ипотечного кредитования. Настоящее оживление принесет только рост реальных доходов населения.

«Условия для заемщиков будут постепенно смягчаться, наверняка еще несколько новых банков выйдут на рынок, - говорит Сергей Кушменюк. - Сейчас наиболее активны банки с государственным участием. Возможно, через полгода активизируются и частные банки. При условии активной государственной поддержки, помощи в обустройстве инфраструктуры, в том числе транспортной, на рынке может появиться значительное количество жилья по приемлемой стоимости. Но для этого необходим комплексный подход».

В любом случае рынок ипотеки в России восстанавливается быстрее, чем прогнозировали эксперты. «Россия по уровню развития ипотечного кредитования отстает. На Западе процентная ставка равна 4-6%. У нас она пока держится на высоком уровне. Какой динамики следует ожидать? Не будем забывать, что резкое падение ставок подняло бы спрос на недвижимость и, как следствие, цены на нее. По-видимому, процентные ставки будут снижаться постепенно. Стоит ожидать всплеска ипотечных сделок на рынке к концу этого года», - подытоживает Андрей Владыкин.

***