Дом в пригороде - особняк? Ну или просто усадьба... это интересно, особенно под Москвой!

Частный дом - мода на скромное

Загородный рынок Подмосковья заметно «поскромнел» - как по объему предложения, так и по качеству. Площади домов уменьшились, концепции поселков упростились. Ближайшее будущее тоже обещает быть экономным.

На загородный подмосковный рынок кризис принес похолодание. Девелоперы искали способы выжить. Те, кто возводил коттеджи на собственные средства, заморозили стройки либо растянули сроки строительства. «Но если их продажи продолжались, то почти без скидок. Таких застройщиков было около 10%», - говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Как правило, это дорогие проекты, где темпы продаж самые медленные. В кризис они продавали примерно по объекту в полгода.

Около 20% девелоперов строили на собственные средства с привлечением кредитов. Они по мере необходимости снижали цены до среднерыночных. Продажи шли получше - примерно один объект в месяц.

Третий тип девелоперов - те, кто строил полностью на кредитные средства. Чтобы обеспечить хотя бы минимальное поступление денег и не вылететь в трубу, им пришлось продавать дома по себестоимости, а то и ниже. И у них в кризис отмечались самые активные продажи - около 10 объектов в месяц.

За год число поселков, выставленных на продажу, уменьшилось. «Сейчас на рынке около 270 поселков, а раньше их было более 300. И новых проектов выводится на рынок в разы меньше», - говорит маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова.

Меньше и проще

Движение в сторону экономичности продолжается. Резко выросло количество поселков без подряда. Многие девелоперы из-за нехватки финансов не смогли завершить проекты так, как они были задуманы. К тому же увеличился спрос на самые дешевые дома. «Больше всего участков без обязательного подряда предлагается в экономсегменте. Из 60 новых поселков, выведенных на рынок, 88% относятся к сегменту эконом. Доля участков без подряда составила 78%», - рассказывает директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.

По данным Владимира Яхонтова, 60% новых поселков, предлагающих участки без подряда, находятся за 50 км от МКАД и не предназначены для постоянного проживания.

Резко увеличилось количество проектов условного экономкласса. «Сейчас их 30-35%», - говорит Наталья Бланкова. Пополнение идет за счет того, что многие проекты бизнес-класса «понижены в звании». Да и большинство новых коттеджей строится в категории эконом. «До кризиса в ближнем и среднем Подмосковье проекты бизнес-класса составляли 50% объема. А в сегменте эконом до кризиса наблюдался дефицит, и сейчас такие дома наиболее востребованы», - поясняет Наталья Бланкова.

Спрос на простоту и скромность. Снижая себестоимость и привлекая покупателей, девелоперы сокращают площади участков и домов, используют более дешевые материалы. «Коттедж - это не только дом, но и участок. На Новорижском шоссе в пределах 30 км от МКАД земля стоит ощутимо много за сотку. Поэтому девелоперы стали уменьшать площади», - говорит Наталья Бланкова.

По ее словам, средняя площадь таунхаусов сейчас составляет 250-300 кв. м. Встречаются таунхаусы площадью 220 и 146 кв. м. «Мы решили пересмотреть концепцию поселка “ЖемИльи”, сократив площади таунхаусов до 230-250 кв. м», - рассказывает Наталья Бланкова.

Больше всего недвижимости предлагается по Новорижскому, Симферопольскому и Киевскому шоссе на расстоянии 70-110 км от МКАД. «Причина - вывод на рынок большого количества поселков без подряда и постепенное вымывание более дорогих участков, расположенных ближе к Москве. Новые проекты на рынок приходят в основном из земель сельхозназначения, переведенных в категорию земель под индивидуальное жилищное или дачное строительство», - говорит Андрей Вяткин. Он предупреждает, что скоро участки без подряда могут перейти в разряд неликвидного предложения. Это случится, если их продавцы начнут серьезно срывать сроки выполнения обязательств по коммуникациям.

Загородный оптимизм

И все же падение цен и спроса, похоже, в этом году сойдет на нет. Ситуация выравнивается. «Ряд иностранных инвесторов и девелоперов объявили о новых проектах», - отмечает Тимур Сайфутдинов.

Пока восстановление идет неравномерно. Достаточно стабильная ситуация в элитном сегменте: многие «замороженные» поселки возвращаются к жизни, а девелоперы сворачивают политику скидок. «Цены в сегменте де-люкс после падения выровнялись. Массового строительства не предвидится, но предложение на вторичном рынке велико, и потому дефицита нет, - говорит Владимир Яхонтов. - Скидки доходили до 50%, объекты продавались ниже себестоимости. Но это были штучные продажи, в целом на рынок они не влияли».

Сложная ситуация сложилась в бизнес-классе (дома от $400 000- 900 000). Этот сегмент пострадал больше всего: количество проектов резко сократилось, многие подверглись реконцепции. «На бизнес-класс был наименьший спрос, и многие застройщики перепрофилировали проекты в застройку экономкласса и участки без подряда. Сейчас в 30-километровой зоне от Москвы настоящих объектов бизнес-класса на первичном рынке всего несколько сотен», - говорит Владимир Яхонтов. Многие эксперты прогнозируют, что такие дома станут дефицитными и к концу года цена на них пойдет вверх.

Риелторы уверяют, что спрос на загородное жилье активно восстанавливается. «Мы видим значительное оживление на рынке и увеличение интереса покупателей. За выходные на просмотры приезжают 10-15 человек - это достаточно хороший показатель», - говорит Андрей Вяткин.

Правда, к лету активность покупателей несколько снизилась - впервые с начала текущего года. Возможно, это говорит о завершении так называемого отложенного спроса, накопившегося в течение кризисного периода. «Рынок перестанет подпитываться покупателями, которые откладывали решение о покупке в связи с неустойчивой экономической ситуацией, и будет развиваться по своим обычным законам. Вряд ли стоит ожидать существенного снижения спроса. Скорее всего, уровень будет сохраняться и в ближайшее время», - говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор.

Большая часть запросов все еще приходится на сегмент эконом и участки без подряда. Однако, по оценкам Владимира Яхонтова, запросы покупателей растут: «В первую очередь это относится к площади участка. До кризиса покупатели почти не рассматривали наделы площадью 6-8 соток, а девелоперы и риелторы считали, что этот формат полностью уйдет с рынка. Но одними из востребованных стали участки площадью до 8 соток - до 30% сделок. Ситуация изменилась, и мы вновь отмечаем, что покупатели сосредоточились на наделах не менее 10 соток».

До кризиса дома площадью до 150 кв. м фактически не предлагались: спросом пользовались коттеджи от 200 до 300 кв. м. В кризис появился спрос на дома от 90 до 130 м, их стали активно строить, и 22% сделок пришлось на небольшие строения.

Потом домов меньше 150 кв. м девелоперы не строят, самыми востребованными снова стали коттеджи площадью 150-220 кв. м.

Если не произойдет никаких кардинальных перемен, спрос подтолкнет девелоперов к расширению и удорожанию формата. Но в ближайшие два года возврата к «золотому прошлому» ожидать не стоит. «Спрос постепенно оживляется, но не настолько, чтобы обеспечить рывок. Застройщики будут тщательно прорабатывать новые проекты; вполне вероятно, что параметры домов и участков будут скромнее», - считает Наталья Бланкова.

Непрямые пути

Загородный рынок снова привлек внимание банкиров. В последние месяцы заметно выросло число банков, готовых предоставить ипотечный кредит на приобретение коттеджа или таунхауса. И скорее всего, их ряды будут пополняться. «Например, “ТрансКредитБанк” рассматривает возможность запуска новой программы ипотечного кредитования для физлиц, желающих приобрести участки в Подмосковье. Программа будет финансироваться за счет средств ЗПИФ “Земельная ипотека”, инвесторами которого выступят негосударственные пенсионные фонды», - рассказывает Тимур Сайфутдинов.

Сегодня можно говорить о двух схемах ипотечного кредитования на загородном рынке. Первая - поселок аккредитован при банке, и клиенту предлагается ипотечный продукт. Вторая - клиенту нужна ипотека, и он обращается в банк для получения кредита для покупки определенного дома.

Первый вариант, безусловно, удобнее и проще. Если аккредитован поселок, кредитору не нужно проводить дополнительную оценку дома. По сути, оценивается лишь платежеспособность заемщика.

Индивидуальное кредитование под конкретный дом - схема более затратная. Здесь рассматривается все: доходы, кредитная история, тщательно оценивается объект. Банки охотнее выдают кредиты под готовые объекты, затем - под земельные участки без подряда, и в последнюю очередь - под обязательства.

Помимо ипотеки клиент может воспользоваться способами, альтернативными обычной покупке, например услугой trade-in. Она предполагает зачет стоимости городской квартиры при покупке коттеджа или таунхауса. Такой вариант предлагался покупателям в поселках «Березки» (Горьковское шоссе, 6 км от МКАД), «Вестфалия» (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД), «Наумово» (Ярославское шоссе, 105 км от МКАД), «Речной» (Симферопольское шоссе, 55 км от МКАД) и др.

«Чаще всего взаимозачет жилья проводят в поселках нижнего ценового сегмента. При этом возникает определенное противоречие целей сделки: если квартира у покупателя одна и он ищет дом в сегменте эконом, такая схема ему не подходит. Ведь зачастую загородные дома экономкласса рассчитаны на сезонное проживание», - объясняет Тимур Сайфутдинов.

Подобная услуга, правда с оговорками, предлагалась и в более дорогих проектах, например в поселках компаний «Инком» и «Сапсан». Компания «Сапсан» объявила о программе, согласно которой в зачет стоимости нового коттеджа в поселке «Княжье озеро» принимался любой коттедж в поселках, прежде застроенных компанией. Рассматривались даже варианты полного взаимозачета без доплаты, но, безусловно, каждый конкретный случай обсуждался особо. Компания «Инком» прекратила использование такой схемы как сложной, долгой и менее выгодной для застройщика.

К счастью, в большинстве поселков для покупателей все еще доступна такая приятная опция, как рассрочка платежа.

Анна Шехова