О том, как рынок ипотечного кредитования развивается после кризиса, «Личному бюджету» рассказал вице- президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ «ВТБ24» Георгий Тер-Аристокесянц.

Георгий Эдуардович, что сегодня происходит на рынке жилищного кредитования? Действительно наблюдается возврат к докризисным условиям или до прежних объемов еще далеко?

- На самом деле прошлый год стал годом оживления для рынка ипотечного кредитования. Наиболее очевидно переход из состояния стагнации к восстановлению рынок продемонстрировал во втором полугодии. В итоге в прошлом году рынок жилищного кредитования вырос примерно на 10%.

Начали возвращаться игроки, возросла конкуренция, что, безусловно, способствует улучшению условий кредитования для заемщика. Теперь восстановление рынка ипотечного кредитования продолжится. По итогам текущего года ожидается примерно 20%-ный рост рынка, а объемы выдачи ипотеки, по нашему мнению, могут приблизиться к 600 млрд руб.

На ваш взгляд, ставки будут снижаться и дальше или потенциал уже исчерпан?

- Ипотечные кредиты относятся к категории долгосрочных кредитных операций, для фондирования которых нужны «длинные» деньги. В наибольшей степени на величину процентных ставок по ипотечным и другим видам кредитов влияют уровень инфляции и доступность финансовых ресурсов на рынках капитала. На фоне стабилизации ситуации и обострения конкуренции ставки ряда ключевых игроков во второй половине прошлого года заметно снизились и уже достигли докризисного уровня.

Конкуренция продолжит расти, что окажет влияние на дальнейшую динамику ставок. При сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на уменьшение ставок в целом по рынку может сохраниться. Вместе с тем это снижение уже не будет столь динамичным.

Дополнительным фактором, способствующим снижению средней ставки по ипотеке в целом по рынку, станет реализация государственных мер по поддержке ипотечного рынка (11% по программе «Внешэкономбанка», активность АИЖК).

Дальнейшее поведение ставок зависит от экономической ситуации: если будет снижаться инфляция, сбалансированно функционировать рынок капитала, то воз растет вероятность сохранения тренда на уменьшение ставок.

Выходят ли сейчас на рынок ипотеки новые банки? Или рынок полностью сформирован?

- В кризис рынок концентрировался на ключевых игроках. Сегодня ситуация меняется. Существенно активизировались действующие игроки, возвращаются старые, которые покинули рынок во время кризиса, появляются новые. Мы ожидаем дальнейшего роста конкуренции, что, безусловно, позитивно для конечного потребителя.

Есть ли польза банку от риелтора?

- На наш взгляд, активная работа банка с участниками жилищного рынка - один из ключевых элементов развития его ипотечного бизнеса. Ведь целью потребителя является не ипотечный кредит сам по себе, а квартира, которую он приобретает. А в этом случае нужно искать целевой сегмент в местах продажи товара, то есть квартир. Сотрудничество с участниками рынка жилья позволяет оптимизировать процесс покупки квартиры в кредит, сократить расходы, повысить качество и комплексность услуг, увеличить продажи. Это выгодно всем: и заемщику, и банку, и продавцу жилья.

Будет ли расширяться практика предоставления кредита без первоначального взноса?

- Кредиты без первоначального взноса несут повышенные риски, обусловленные возможным падением цен на рынке жилья. Это в полной мере продемонстрировал кризис. Банки практиковали такой подход в период стремительного роста цен на недвижимость, когда за короткий промежуток времени увеличение стоимости залога позволяло восстановить приемлемое для банка соотношение между кредитом и залогом по нему, а риск глубокой корректировки рынка можно было считать умеренным.

Учитывая опыт кризиса и текущую ситуацию, сегодня отказ от первоначального взноса без использования каких-либо инструментов хеджирования, на наш взгляд, не является разумным шагом. Однако возможно появление различных специальных программ, фактически позволяющих получить кредит с минимальным первоначальным взносом или вообще без него.

Партнерская программа с застройщиком что это такое?

- Одобрение кредита на приобретение новостройки, в отличие от покупки готового жилья, сопряжено для банков с дополнительными рисками. Ведь помимо кредитных рисков, связанных с заемщиком, в случае выдачи займа на покупку новостройки банк вынужден принимать и строительные риски, в частности риск незавершения строительства. В результате банкам приходится закладывать новые риски в условия кредитования, повышая требования к возводимым объектам и застройщикам, увеличивая процентные ставки.

Намного лояльнее финансовое учреждение относится к желанию заемщика приобрести жилье в хорошо известных проектах, в том числе возводимых теми застройщиками, которые финансируются данным банком. Банки часто реализуют совместные с партнерами-застройщиками ипотечные программы, условия которых для заемщика выгодно отличаются от стандартных. Это и понятно, ведь в данном случае риски недостроя оценены банком и они минимальны.

Какая ипотека более популярна сейчас - на «вторичку» или на квартиры в новостройках? И каковы ваши прогнозы?
- Исторически сложилось, что квартиры на вторичном рынке жилья всегда пользуются большим спросом. Во-первых, здесь больше выбор, а во-вторых, меньше риск недостроя, что особенно ярко проявилось в период кризиса. В то же время новостройки зачастую имеют более привлекательную цену, а также потенциально являются более качественным жильем.

Теперь рынок новостроек стал оживать, и объемы кредитования строящегося жилья начали увеличиваться. В настоящее время мы существенно снизили требования к объектам при кредитовании приобретения строящегося жилья и активно позиционируемся в данном секторе.

Немаловажную роль в деле повышения доверия населения к стройке сыграло государство, запустившее программу инвестиций в строительство доступного жилья и ипотеку. В рамках сотрудничества была представлена программа «Ипотека с государственной поддержкой». Отличительной особенностью данной программы является единая процентная ставка для всех заемщиков - независимо от срока кредита, размера первоначального взноса и иных условий кредитования.

Насколько велик спрос на такую услугу, как уменьшение первоначального взноса при условии страхования неисполнения заемщиком своих обязательств?

- Спрос на ипотечные кредиты очень чувствителен к требованиям относительно размеров сбережений, которыми должен располагать заемщик: чем меньше накоплений требуется, тем больше людей могут рассчитывать на ипотеку - иными словами, повышается доступность кредита.

Кроме того, при высоких требованиях к первоначальному взносу клиент вынужден ограничивать себя в выборе жилья, подыскивая варианты подешевле. Сейчас заемщик с теми же накоплениями может купить квартиру больше, лучше, комфортнее, а значит, в большей степени удовлетворить свои потребности, что крайне важно.

Как вы считаете, возрастет ли лояльность по условиям страхования?

- Страхование в рамках долгосрочного ипотечного кредитования служит дополнительным инструментом снижения рисков как для клиента, так и для банка. Отказ от заключения договора страхования повлечет за собой необходимость учета рисков иным способом, что в итоге приведет к увеличению стоимости ипотечных кредитов и ужесточению требований к заемщикам. Кроме того, страхование приобретаемого и закладываемого жилья обусловлено требованиями законодательства.

Реальна ли отмена комиссии в коммерческих банках - вслед за «Сбербанком»?

При подготовке и оформлении ипотечной сделки банк песет значительные и четко определенные расходы, которые ему необходимо компенсировать. Отказавшись от взимания комиссий в рамках ипотечного кредитования, банки будут вынуждены заложить компенсацию этих расходов в процентную ставку.

При этом отказ от единовременной компенсации и переход к компенсации данных затрат за счет процентных доходов дополнительно потребует учитывать риски дефолта и досрочного погашения ипотечных кредитов, дисконтирование денежных потоков во времени и операционные расходы, которые банк понесет при рас смотрении тех заявок, которые в конечном итоге не будут реализованы в ипотечные сделки. Таким образом, включение понесенных банком операционных расходов в процентную ставку по кредиту может привести к заметному увеличению затрат конечного добросовестного потребителя при ипотечном кредитовании.

Насколько перспективно развитие такой услуги, как отсрочка платежей после рождения ребенка? Ведь многим семьям это просто необходимо.

- Конкуренция усиливается, и банки ищут способы привлечения новых клиентов. Кроме того, ипотека несет на себе ощутимую социальную ответственность, ипотеку поддерживает государство. Как следствие, появляются ипотечные программы с социальным акцентом. Одни банки снижают ставки при рождении ребенка, другие предоставляют молодым родителям отсрочку платежа.

Возможно ли сокращение срока рассмотрения заявки на кредит?

- Оптимизация ипотечного бизнес-процесса, который является одним из самых сложных в сегменте розничного кредитования, - приоритетная задача для любого участника рынка. Серьезным достижением можно считать внедрение в рамках ипотечного кредитования автоматических систем анализа и принятия решения, что существенно сокращает сроки работы. В нашем банке уже сегодня сроки рассмотрения заявок заемщиков, доход которых официально подтвержден, составляют не более двух дней.

Чем популярный сегодня ипотечный центр отличается от обыкновенного офиса банка?

- В центрах ипотечного кредитования оказывается полный спектр услуг по получению ипотечного кредита и приобретению недвижимости - от проведения первой консультации и выбора оптимальной ипотечной программы до оформления ипотечной сделки. Это своего рода ипотечный офис формата «одно окно».